Följer prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholms innerstad, dvs Engelbrekt, Oskar, Johannes, Hedvig Eleonora, Adolf Fredrik, Gustav Vasa, Matteus, Kungsholmen, S:t Göran, Essinge, Högalid, Maria Magdalena, Katarina, Sofia, samt Stockholms domkyrkoförsamling i Stockholms stad. Baseras på fritt tillgängligt data från budgivningar från ett antal mäklarföretag.
Köparna kröp till korset. Volymen stiger och priser bibehålls. Nu tar vi nya krafttag mot 70'000 kr/kvm! (Förhoppningsvis täpper det till truten på de bittra hyresmupparna som missat tåget också men helt säker kan man aldrig vara...)
Re: 20:18 Du måste menat köparen kröp till korset. Volymen är ju forfarande alarmerande låg, som om det vore mitt i sommaren. Känns inte som sötebrödsdagar för mäklarna nu.
Att Riksbanken lämnade räntan oförändrad och att långa bostadsräntor fortsätter ner börjar nu ge utslag i bostadspriserna. Nedgången avbröts nästan innan den hunnit börja. Jag och andra köpare har vågat sig in igen och inser att det inte blir billigare.
Att ni inte fattar!? Sharialagar nu! Förbjud ränta så slipper ni problemet! nu blir ni torsk medan banken garvar av sig lönen! Ni måste fatta ni innan för sent! Låna av mormor, mycket sundare ekonomi. Skaratta åt banken som tappar byxorna i nästa storm! Amen!
Det är en tröghet i priserna då säljare inte vill sälja för lägre pris än det varit senaste tiden. Köparna är försiktiga och vill inte betala för mycket. Därmed blir det många osålda objekt. Om några månader så måste flera objekt säljas och då sjunker priserna mer. Men jag förväntar mig inga stora sänkningar initialt. Det kan sjunka ett par procent i månaden under en period för att sluta med 10-30 % ner om ett år eller två.
Den låga omsättningen slår hårt mot mäklarna. Nu ser vi allt fler företrädare för mäklarkåren gå ut i media och prata om prisnedgång. Syftet är att få säljarna att acceptera lägre priser och på så sätt få igång affärerna. Det är också en signal till köparna att det kan löna sig att lägga bud under det s.k. acceptpriset.
Skönt att priserna går ner, allt fler objekt på kronofogden.se, ni med stora lån kommer att torska dit så det stänker om det. Alla BLT gör i brallan nu, de är skiträdda. Hoppas det kommer lite varsel oxå så blir det kanon! LOL.
Problemet är att RB kommer sänka räntan. Skulle priserna återgå till en långsiktigt hållbar nivå så är det minst 50 % ner över hela linjen. Detta kommer inte svensk ekonomi klara. Dock kommer RBs säkning ej hjälpa då svenska banker har en alltför stor del i utlandsupplåning.
I Stockholm är det ju snarare köparna som måste köpa, och inte säljarna som måste sälja. Tveksamheten beror såklart på den skakiga europeiska ekonomin, börsfall, och den nya prissättningen med "accepterat pris".
Jag tror att det är köparna som samlas på hög. När börsoron har avtagit, Grek-krisen försvunnit genom en "bail-out" med euroobligationer, och köparna har vant sig vid acceptpriserna, så kommer priserna fortsatta uppåt igen.
Ja volymen har varit låg sedan acceptpriserna infördes. Inte så konstigt kanske eftersom de begärda priserna har ökat kraftigt sedan dess och det gör köparna tveksamma.
Men säljarna kliver inte ner och nu börjar vi se tecken på att det nya prisläget accepteras av köparna, volymen klättrar uppåt med bibehållen prisnivå.
Ja mäklarna ser förstås gärna att säljarna går ned i pris så att volymen ökar men det bryr sig uppenbarligen inte säljarna om, och det ska de inte heller.
I Stockholm är det snarare på köpsidan det finns ett uppdämt behov då de har avvaktat i tron att priserna ska falla när vi både har stor orolighet i ekonomin samt högre begärda priser pga accetppriser.
Säljarna har däremot oftast inte bråttom att sälja eftersom de har en bostad att bo i. Under hösten 2008 hade vi samma oro i ekonomin men när den tog slut vilket även dagens oro kommer att göra är sannolikheten stor att priserna kommer att skjuta i höjden till nya rekordnivåer.
Med det säger jag inte att problemen i världsekonomin kommer att lösas snart men marknaden kommer att sluta oro sig för problemen precis som skedde 2008. Det är ett rent psykologiskt fenomen då människor inte orkar oro sig för en sak någon längre tid. Efter ett tag väljer vi att stänga av oron och acceptera läget som ett normalt tillstånd.
Jag har under ett par månader följt 3-4:or som visats i Stockholms innerstad och kan konstatera att det blivit väldigt svårt att sälja bostadsrätter till önskat pris och många ligger därför kvar osålda. Det verkar faktiskt som om färre nya objekt kommer ut till salu just nu, även om det totalt är rekordmånga ute. Av 54 lägenheter som visades igår, hade 30 redan visats tidigare veckor. Detsamma var det veckan innan, men absolut inte för ett par månader sedan.
10.36: Jag köper inte riktigt ditt resonemang, även om jag till viss del kan hålla med dig. Att priserna står stilla då köparna ställer sig avvaktande, för att sedan öka då köparna kommer tillbaka, tror jag inte alls på. 2008 gick priserna faktiskt ner ordentligt då köparna blev oroliga och det tog ett bra tag för priserna att komma igen.
Annars tror jag du har rätt om att köparna är de som normalt har mest bråttom. Det är inte förrän räntorna går upp, konjunkturen viker och folk förlorar jobbet, som man verkligen kan se större nedgångar, när en del säljare faktiskt måste sälja. Vi är inte alls där än, och det är heller inte säkert vi kommer att nå dit. Idag är det få som verkligen måste sälja.
Ser vi på börskurserna 2008 ser vi som du säger ett ras på OMX S30 från ca 900 till ca 600 inom loppet av ca 1 månad. Nu 2011 har vi samma snabba nedgång men från ca 11-1200 ned till 850-900.
Ser vi på kongos bostadspriser har vi en tydlig nedgång 2008 men nu 2011 är det som du säger inte lika tydligt. Om vi dock jämnar ut grafen eftersom den spretar mycket nu pga bl.a. låg omsättning ser vi ändå en nedgång från ca 60 till ca 53-54 kkr/mån (när man jämnar ut grafen), dvs ca 10%.
Eftersom den förra nedgången kom lika snabbt som kursnedgången på börsen är det rimligt att anta att att det inte blir större nedgång än så här, givet samma nivå på börsen.
För mig känns inte det här så konstigt med tanke på det uppdämda behovet av bostäder i innerstan. Får vi en rekyl upp på börsen pga av minskad marknadsoro är därför min bedömning att bopriserna i innerstan utan problem kommer att gå upp till 65 - 70 kkr om börsen återhämtar sig. I ett mer positivt scenario likt återhämtningen 2008-2009 lär inte ens 70 kkr räcka.
Jag köper inte direkt din analys. Jag håller med om att lgh priser är korrelerade med börsen till viss del. Dock är lgh priser betydligt mer korrelerade med kredittillväxt, inkomst och räntenivå. Jag tror att räntan kommer att falla något härifrån, vilket är positivt för priserna. Men den STORA skillnaden nu jmf med 2009-2010 är att vi inte har samma kredittillväxt nu som då. Om du tror på 70kkr så måste bankerna börja låna ut mer riskfullt alternativt att lönerna stiger kraftigt. Kan inte se något som tyder på detta.
11.36: Jag tror du har fel där. Visst påverkar inflyttningen priserna, men inte i samma mån som tillgången på krediter. Bankerna vilja att låna ut har större betydelse än folks inflyttning. Korrelationen mellan inflyttning och prisökningar är väldigt svag, antingen du tittar på olika kommuner under samma år, eller om du jämför utvecklingen i Stockholm under olika år.
Vid högkonjunktur ökar inflyttningen, samtidigt som bankerna är mer intresserade av att låna ut. Priserna på lägenheter går upp, men beror det på inflyttningen eller på bankernas frikostighet?
Var på några husvisningar på hemorten nära Stockholm igår. En toppmodern villa hade fått bud 10% under acceptpriset. Accepterades inte av säljaren. Två par par var på den visningen. Nästa villa var lite enklare och billigare. Där var det 4 par. Där sa mäklaren att det största problemet var att folk hade problem att få lån d.v.s. beslutet låg hos bankerna. Lägg därtill ett svalnat intresse från köparna p.g.a. osäkerhet rörande konjunktur och huspriser så är det i dagsläget svårt att tro på annat än sjunkande priser.
Storbankerna har tillsammans varslat 6000 anställda de senaste månaderna. Hur många av dessa är välbetalda tjänstmän i Stockholm? Vad gör det med köpkraften det närmaste året? Om banker börjar varsla, hur långt efter är deras leverantörer? Ringar på vattnet...
Att tro på stigande priser härifrån är inget annat än önsketänkande. Som flera av kommentatorerna här har poängterat så är det möjligheten att få lån som helt och hållet driver utvecklingen på bostadsmarknaden.
Hög inflyttning, bostadsbrist, förväntningar ... visst, de faktorerna finns där men påverkar bara huruvida köparna maxar sina lånelöften eller ej (vilket naturligtvis alla gör i Stockholm).
Vi har nu en situation där bl.a. lånetaket, en något högre ränta och bankernas ökade kapitaltäckningskrav (googla Basel 3) gör det betydligt svårare och dyrare att låna pengar till bostad. "Kreditkranen är avstängd" som det brukar heta. Marknaden bromsar in eftersom nya krediter slutar flöda in.
Och slutligen det evigt tröttsamma om att "priserna inte kan sjunka för att säljarna inte säljer". Bostäder prissätts på marginalen. Dödsbon, skiljsmässor, personer som köpte tidigt etc. kommer alltid att sälja. De drar ner priserna! Men visst håller jag med om att vi lär se en tillgångsåtstramning framöver. Trots det... vilka kommer att ha råd att köpa?
Mäklarna talar i egen sak, de blöder nu pga den låga omsättningen. Om de kan påverka säljarna att sänka priset tjänar de visserligen lite mindre på varje affär men pga av en större volym skulle det ändå vara mycket bra för dem.
Ja börskursernas påverkan är bara en faktor och kredittillgången och räntorna är andra viktiga faktorer.
Prissättningen under sommaren har baserats på förväntningar om höjda räntor och en stor marknadsoro. Nu har dock räntehöjningsförväntningarna bytts mot förväntningar på lägre räntor, alla experter är överens om det.
Vi har visserligen kvar ett lägre bolånetak men det ensamt kommer inte hålla emot svängningen i ränteförväntningarna, åtminstone inte om marknadsoron mattas av eller byts mot ett börsrally likt det vi såg efter raset 2008.
Ja ränteförväntningar har en stor inverkan, det kan jag hålla med om. Tyvärr ligger vi redan på en mkt låg ränta 2%. Marknaden har nu en förväntning på nästan 1% i basränta i mitten av nästa år. Då finns det bara 1% till kvar att ta av. Trots detta ligger 2 års bolåneränta på runt 4%. Så i bästa fall kan vi få ner den rörliga räntan till 2.5-3% (räknat på 0% ränta hos riksbanken). Priset på krediter har stigit markant från bankerna och den kommer inte att sjunka om inte regelverk byggs om (dvs bankerna ska ta mer risk).
Sedan bör du även ta hänsyn till att låga ränteförväntningar baseras på en bister syn på ekonomin. Detta leder till att företag inte vill investera, snarare sparka folk. Löner kommer inte heller att stiga.
Som någon annan påpekade så har vi lånat för mycket och dessa billiga krediter finns inte kvar. Hur ska vi då få upp priserna upp mot 75k.
Till sist. Om vi nu får se en stigande börs, typ 20% från dagen nivåer. Då kommer inte vi ha låga ränteförväntningar längre. Tvärtom. Hur du en vänder o vrider på det så är det i slutändan tillgång på krediter som är den enskilt största faktorn till prisutvecklingen. Vi har varit i en kreditboom, inte längre.
"Sedan bör du även ta hänsyn till att låga ränteförväntningar baseras på en bister syn på ekonomin. Detta leder till att företag inte vill investera, snarare sparka folk. Löner kommer inte heller att stiga.
Som någon annan påpekade så har vi lånat för mycket och dessa billiga krediter finns inte kvar. Hur ska vi då få upp priserna upp mot 75k."
Samma gällde 2008 men det svängde snabbt och kraftfullt.
"Till sist. Om vi nu får se en stigande börs, typ 20% från dagen nivåer. Då kommer inte vi ha låga ränteförväntningar längre. Tvärtom."
Det kommer förstås då att förändras men riksbanken reagerar inte lika snabbt som marknaden och det kommer därför ta tid innan det ändras. De ser också mer på grundläggande fundamenta som inte förändras nämvärt av en börsuppgång. Riksbanken inte förräns nyligen börjat justera ränteprognoserna nedåt vilket är långt efter marknadens reaktion.
Det är intressant att se att både bostadspriserna och börsen har fallit ned till den nivån som gällde innan raset 2008. Jag är tveksam till börsen på lång sikt men i det kortare perspektivet (ca 6-12 månader) bedömmer jag att potentialen uppåt är större än potentialen nedåt. (Jag har gjort sådana bedömningar de senaste 20 åren och brukar ha rätt). Bl.a. det talar för en uppgång mot 70 - 75 kkr även om vi tar hänsyn till bolånetaket.
De fundamentala orsakerna till krisen kommer däremot inte lösas nu men i likhet med 2008 bedömmer jag att vi kommer få en ny rekyl uppåt då marknaden väljer att glömma krisen. Först om 3 - 5 år kan vi få en situation som tvingar fram verkliga lösningar i skuldsättningen som flera länder har.
Bostadspriser för Innerstan, Stockholm, September 2008 - September 2011
Septemberstatistik för Innerstan visar på fallande bostadspriser, med en minskning på 11.87 procent sedan föregående månad, augusti baserat på försäljning av 31 bostäder vilket ger ett kvadratmeterpris på 55295. Kungsholmen, Södermalm, Odenplan, Vasastan, Östermalm, Gärdet, Atlas, Birkastan, City, Fredhäll, Gamla stan, Högalid, Maria, Katarina, Sofia, Sofo, Krisitneberg, S:t eriksplan, Norrmalm och Klara inkluderades i denna summering
Läs mer på http://bostadsdata.se/Statistics.aspx?statistik=bostadspriser&laen=stockholm&kommun=stockholm&omraade=innerstan
Ja det stämmmer men man måste beakta att deras ststistik peakade månaden innan och nedgången nu är en återgång till nivån för två månader sedan.
En rimlig tolkning är alltså att förra månadens stora uppgång i själva verket inte motsvarade den verkliga nivån. Sådana fel uppstår pga av variationer pga av få sålda objekt och att dessa inte är lika attraktiva bostäder från månad till månad.
Tillfälliga snabba förändringar bör alltså tas med en nypa salt och man bör jämna ut dem. Vi har nu en nivå som är på nästan samma nivå som juni och juli alltså, vilket är en mindre nedgång från toppen månaderna innan.
Vet inte om det var 2008 det svängde upp, har för mig att det var våren 2009 som börsen/bomarknaden både bottnade och svängde upp. Hur som helst, skillnaden då mot nu är att vi då var i en fas där vi hade kraftig privat kredittillväxt vilket inte är fallet idag. Det är en stor skillnad.
Jag förstår fortfarande inte hur vi ska kunna få priser på 75kkr inom de närmaste åren? För att kunna komma upp till den nivån så behövs kapital. Vart ska det kapitalet komma ifrån? Invasion av rikt folk? Ökade löner? Tidigare var det bankerna som tillät att ta upp priserna med generösa lånebelopp vs disponibel inkomst, detta har ändrats. Så om inte den disponibla inkomsten stiger så har jag svårt att se att lånebeloppen kommer kunna öka härifrån.
Sedan ”verkliga lösningar i skuldsättningen”. Den enda lösningen är att spara.
Ska även tillägga jag tror inte på ett kortsiktigt boras på 30-50%. Tror snarare på en utdragen nedgång på 15-30% under ett par års sikt, vilket skulle va sunt. Kanske önsketänkande då jag sjäv sitter köpt bostadsrätt.....
Bostadsdata och Lasse Kongo har tyvärr så lite data att man inte kan dra några vidare slutsatser. Jag har prisuppgifter på 44 lägenheter på 3-4:or från den gångna månaden, men den datan är också den så tunn att jag inte vågar säga något om den. Man skulle behöva ett Case-Shiller index i Sverige, där man tar hänsyn till vad exakt samma lägenhet tidigare har sålts för. Enskilda nybyggen och ombildningar sabbar till exempel statistiken inte bara för stunden, utan för flera år framöver.
"Vet inte om det var 2008 det svängde upp, har för mig att det var våren 2009 som börsen/bomarknaden både bottnade och svängde upp. Hur som helst, skillnaden då mot nu är att vi då var i en fas där vi hade kraftig privat kredittillväxt vilket inte är fallet idag. Det är en stor skillnad."
Börsen bottnade 2008 precis som bostadspriserna och under slutet av 2008 fick vi några korta uppåtrekyler som följes av nedrekyler, alltså en konsolideringsfas. Bostadspriserna behövde dock en betydligt kortare konsolideringsfas än börsen och startade den kraftiga uppgången redan vid årskiftet 2008/2009. Börsen däremot fick vänta på den kraftiga uppgången i ett kvartal till.
Och visst finns det skillnader nu mot 2008, omständligheterna är aldrig exakt desamma men likheterna är slående på en lång rad områden. Tillgången på riskkapital var t.ex. mycket låg 2008 och pessimismen och oron var mycket hög.
Men som så många gånger förut i historien glömmer marknaden mycket snabbt. Trots att inget fundamentalt hade förändras börjar marknaden fokusera på helt andra faktorer än tidigare och då börjar börsen stiga, och när det stiger vill ingen stå vid sidan av och titta på och då kommer den stora uppgången. Om det finns de som har en stor tveksamhet kvar vid den tidpunkten kommer dessa personer ta tid på sig innan de svänger vilket leder till en längre uppgång då de kommer att behöva olika lång tid på sig för att svänga.
Angående den tekiska analysen i grafen http://cornucopia.cornubot.se/2011/09/bostadspriser-i-stockholm-stabilt.html har jag ett par kommentarer. Jag har sysslat med teknisk analys i över 20 år och har en del erfarenhet av det. De här signalerna som ges av MACD ser imponerande ut men vid närmare granskning faller de platt. Signalen kommer inte vid den nivån där den ser ut att komma. Den kommer inte förräns stapeln på samma x-axel som signalen finns har bildats. Dvs. signalen kommer efter den stapeln i tid. Det här gör att signalerna är betydligt sämre än de ser ut att vara och jag använder aldrig MACD eftersom de inte ger något. Det går dock alltid i efterhand att konstruera toppenfina signaler genom att styra parametrarna till MACD-algoritmen så att man till synes får perfekta signaler. Teknisk analys är bra men det ska göras på rätt sätt vilket väldigt få klarar.
Skulle även vilja tillägga att vi för första gången sedan 1992 faktiskt ligger på nominal nivå, sett till skuld, tillgång och riskkapital. En morot till förstagångsköparna? Nej. Men däremot en varning.
Vad är det för nötter som skriver här ??? Teknisk analys på bostadspriser ?? hallå Cornucopia är du totalt puckad?? Du är dumdryg, arrogant, bitter och feminin.
De flesta som gör teknisk analys gör den riktigt dåligt men i grunden handlar teknisk analys om att analysera masspsykologin. Och masspsykology/grupppsykology styr både priserna på börsen och priserna på bostäder, inget konstigt med det.
Att säga motsatsen är att säga att priserna styrs helt och hållet av objektiva faktorer och det kan lätt avfärdas av alla som varit med om en budgivning.
Men som sagt, den tekniska analysen på http://cornucopia.cornubot.se/2011/09/bostadspriser-i-stockholm-stabilt.html är inte bättre än slumpen.
Haha, vilka pajasar ni ær. Dyrare att låna, skriver ni och bortser helt från de faktiska omstændigheterna. Idag kan en familj med ordnad ekonomi låna till en 10-årig rænta på runt 3.85%. Boendekostnaden med dagens priser och finansieringskostnader ær løjligt låg.
I min värld (som doktor i datorseende) ser Teknisk Analys med MACD likadant ut som kantdetektion i bilder. Man applicerar två lågpassfilter av olika skalor och beräknar sedan dess skillnad. Detta är i praktiken detsamma som att först applicera ett högpassfilter (ex. skillnaden från månad till månad) följt av ett lågpassfilter (ex. genomsnitt över en längre tid). Problemet i detta fallet är för det första att veta vilken skala man ska använda och hur man ska hantera fönstereffekter (att man inte har data för framtiden). Ju brusigare datan är, desto större filter behövs och desto senare kommer signalen relativt datan. När vi jobbar med bilder tittar vi normalt på många olika skalor och undersöker de signaler som överlever flest av dessa.
Ett annat sätt att uttrycka det är att MACD fungerar bra om du vet hur snabba svängningar man kommer att få i framtiden. Gissar man fel om det får man dåliga signaler, och problemet är just att man inte vet hur det ska svänga i framtiden.
Jag skrev 20 september 2011 10:18 och en del andra inlägg ovan men utan signatur så jag hittar på en nu.
Självklart kan man använda sig av TA för att analysera även bostadsmarknaden. Elliott wave principle är te.x en utmärkt metod.
Tyvärr är det dåligt med grafer över bostadsmarknaden i Sverige. Och de som finns är inte särskilt detaljerade. Fast de som Cornucopia använder sig av kanske fungerar.
Det kommer ej någon nedgång i år på bomarknad i sthlm. Däremot kommer arbetslösheten öka då en del drar ned på konsumtion. Nedgången kommer nästa år med kraft i förorter, där har folk ofta lägre inkomster och får ej lika lätt lånelöften. Många där kommer att lära sig att det är en risk att handla borätter, vi talar om hammarbyhöjden, nacka, tyresö, fredhäll. mm även nybygnadsprojekt tex. kungsholmen samt hammarby sjöstad. Många kommer få ett brutalt uppvaknande av att svensk ekonomi inte är så stark som uppmålats i medier.
Så klart närförorter som Fredhäll, Hammaryby sjöstad och borte Gärdet kommer falla mer än innerstaden. De håller nästan innerstadspriser trots att de ligger långt bort. Frågan är hur det blir i förorter där man får en 2:a för 1-1.5M eller en 3:a för 1.5-2M. Folk måste ju bo någonstans och får köpa där de har råd när tiderna blir osäkrare. Jag tror närförort, med höga priser, faller mest. Innerstad och 20minuters förorter tror jag kommer falla ungeför lika mycket. Undantaget är Östermalm som kommer falla minst. Självfallet kommer förorterna falla minst i kronor räknat.
13:05: Börsen ner -4% idag och oroligt över hela världen. Priserna går ner i innerstan och attraktiva områden också, går snabbt nu. Var på ett antal visningar av 10M hus i helgen, igår em hade ingen lagt ett enda bud.
+10 M Hus. Har man den ekonomin förstår jag ej att man bor i sverige, i min värld bör du då ha minst 50% kontant och minst 5 M i sparande men det är nog inte alla som har. Då har man tagit en väldigt stor risk och många kommer få lära sig att swedala ej är något safe haven land.
Knappast att 20min förorter faller ungefär lika mycket som innerstad. Om vi pratar föroter, nacka, tyresö, värmdö, ekerö mm .Här kommer vi se enormt stora fall och då talar vi den svenska formen borätter. Många i dessa orter har höga ingångsnivåer. samt höga avgifter. När arbetsmarknad viker vilket den kommer att göra även i det fantastiska sthlm kommer landsortsbor ej köpa lgh i nämnda områden, det är i stor utsträckning dessa som drivit upp prisena. När vi pratar villor är ingångsvärden i många fall en fjärdedel mot nuvarande pris således klarar många fall på 30% utan problem.
13:48 Nu nämner du förorter med katastrofala kommunikationer. Jag pratar Sollentuna och bortåt, Barkary och bortåt, Huddinge och bortåt, Farsta och bortåt samt gröna och röda tunnelbanelinjen. Områden med en tredjedel av, eller lägre, innerstadspriser men ändå klart mindre än 30min, inklusive gå till tåget, från stan. Jag gissar att dessa kommer falla lika mycket i % som innerstaden med undantag Östermalm. Även om de skulle fall dubbelt upp så kommer de fortfarande falla mindre i kronor räknat och boende där kommer sitta i ett bättre läge för köp av bostadsrätt i stan.
Dom områden du nämner har väl ännu sämre kommunikationer. Och varför har man överhuvudtaget köpt en borätt i dessa områden, dessa områden har gott om hyresrätter. Och boende i ytterförorter kommer knappast ha bättre möjlighet till köp i innerstad vid samma procentuella fall. kolla belåningsgraden. Den ligger på hela 70% för många under 50år i sverige Så ett litet fall på 25-30% gör att många ej något eget kapital. Res till USA, tror dom tycker ett fall på 30% är xtremt. Dock kommer den xtrema inflyttningen till sthlms innerstad fortgå. sverige är i lågkonjuktur ändå sälj små borätter till alltime high i sthlm innerstad, vad kan få priserna att falla i sthlms innerstad med nuvarande regering!
De områden jag nämner har bättre kommunikationer än nacka och tyresö och mycket bättre kommunikationer än värmdö och ekerö.
Därför att det är en gigantisk skillnad på hyrestättsområdena och bostadsrättsområdena.
Eftersom inflyttningens påverkan på bostadsrättspriserna är försumbar i jämförelse på tillgång till krediter spelar den mindre roll för prisutveckligen.
Maxbelånade får naturligvis inte en förbättrad situation vid prisfall men för lågt belånade förortsbor kommer det att hjälpa när prisskillnaden till stan helt plötsligt minskat med 0.5M eller mer än så.
Gissar att de flesta på det här forumet som hoppas på prisfall är bostadsrättsninnehavare i förorten som vill flytta till stan. Det lär inte finnas många hyresrättsinnehavare här i alla fall.
13:31: Har ca 6M själv och placerar mig i medelklass-facket, för att en utlandsflytt ska vara aktuell med familj känns det som att man bör ha iaf 100M på banken, problemet är att det är i princip omöjligt att lagligt arbeta sig dit i Sverige om du inte kör privat vård/skol-bolag med staten som motpart.
Ser senast i dag avslut östermalm bv innergårdslägenhet nästan 90`kvm 2. Däremot förort brf enklare områden ner 25-30% på 12 mån. Villor samma kommuner upp ca 5 % 12mån. Vi ser en tydlig trend pengarna söker sig till pengar. dvs allt större polarisering i sammhället och trenden är än större skillnader.
I min pendeltågsförort är det tvärtom. Villorna svåra att sälja. Bostadsrätter ligger nära ATH. Verkar ha sjunkit mindre här än ytterområdena i stan vilket jag tycker verkar logiskt. Östermalm kommer falla minst. Kanske t o m gå upp när annat faller. Jag kommer göra som 16:11 föreslog. Sälja min obelånde bostadsrätt och flytta till stan om det blir ett prisfall som gör att jag måste låna signifikant mindre än vad jag skulle behöva göra i dagsläget. När jag får en bobar 2:a i stan flyttar jag. Kanske aldrig händer. Vad vet jag? När man har en bra lägenhet i förorten är det inte lätt att hitta en acceptabel lägenhet i stan där mycket är sekelskiftesskräp. Man vill ju inte byta ner sig alltför mycket bara för att bo i bättre läge.
Många som tror att de finare områdena skulle vara immuna mot nedgång. Som om dåliga objekt kan gå både upp och ner i pris, men bra objekt kan bara gå upp. Finns ingen anledning att Östermalm skulle blir dyrare i förhållande till resten av stan just nu. Däremot kanske Östemalmsborna inte bryr sig så mycket om räntor och låneregler. Men när deras bankjobb hänger löst kommer det falla där också.
I pendeltågsorter är det oftas hög belåning,nybildade barnfamiljer. höga ingångsvärden, dessutom har priserna på fastighetern inte 4 dubblats dom senaste 20 åren i dessa områden långt från stockholm. Jag pratar närförorter, traditionella villa områden här har en del ingångsvärden på 50 % eller 25 % av dagens värde. I dessa kommuner är enkla brf svårsålda har har i vissa fall sjunkit 25% sennaste 12 mån medans villapriserna stigit. Många av dessa har med lätthet kunnat låna upp på sin fastighet till ev. barn som vill köpa brf i innerstan. Detta bidrar även till fortsatt höga priser i innerstad.
Börsen -6% idag, Grekland bankrutt, PIGS likaså, hela världen överbelånad, det väller ut objekt på hemnet och vissa här tror fortfarande på uppgång... Wahahahaha
17:04 Haha lol det var skojjigt skrivet. BLT-horden skiter i brallan, jösses vilka torskar ni är. Min granne köpte huset för 5.950.000 för ett år sen, nu får de inte ens 5.150.000 Lolololol!! Haha Lol, vilka torskar! Haha jag är skuldfri och garvar ihjäl mig! Lol...Dumma Ni66ers!
17:04, jag köper att priserna faller o att du mår bra av det. Jag mår också bra av det då jag inte sitter inne på någon BR ännu, men handlar inom 1 år. Däremot har jag svårt att förstå hur du kan använda dig av ord som "niggers" osv, det visar vilken standard du sätter på ett annars trevlig "forum". Uppför dig som en man. Tja.
Har svårt att ta till mej alla stora siffror. En mindre" nedgång på 25-30% motsvarar 750 000 - 900 000kr om lånet ligger toppbelånat på 3 Mkr. Arbetslöshet, sjukdom eller annan olycka i det läget kan få till följd att man måste flytta till dyrt hyresrätt i andrahand, med kapp miljon kvar omgjort till blankolån. Ska man ta sig ur detta på 10 skitår så kan man få en ny dyrare hyra och lånekostnad på 10000. Sen har man "bara" blivit skuldfri. Därefter återstår kampen om ny kontantinsats...
11:11 det skulle vara riktigt illa för några enskilda individer. Nuvarande läge är dock illa för väldigt många och därmed totalt sett värre. Det går inte att lösa bostadskatastrofen utan att någon råkar illa ut. När bankerna tog bort amorteringskravet skulle man omedelbart ha lagstiftat och detta för att undvika en bostadsbubbla. Det gjorde man inte och nu står vi i ett läge då några måste råka illa ut för att få ordning på situationen. 25-30% ner är enda vägen att gå.
Extremt mycket folk på visningar idag. Frågan är vad man skall dra för slutsatser av det? Har tillfrisknandet på bostadsmarknaden kommit av sig? Är Ingves Sveriges enda räddning? 0.25% upp nästa gång skulle vara psykologist viktigt. Vågar regeringen ta tag i situationen och sänka avdrag och kapitalskatt till 20% för att visa att man inte accepterar mer bubbla?
Nedre Östermalm går mot "all time High" igen, snittet förra veckan 75500, 4 veckan i rad med uppgångar, snart är vi upp på 77500 som var tidigare all time high. Tur att man köpte där 2008:)
78 kommentarer:
raset är över
Köparna kröp till korset. Volymen stiger och priser bibehålls. Nu tar vi nya krafttag mot 70'000 kr/kvm! (Förhoppningsvis täpper det till truten på de bittra hyresmupparna som missat tåget också men helt säker kan man aldrig vara...)
Re: 20:18
Du måste menat köparen kröp till korset. Volymen är ju forfarande alarmerande låg, som om det vore mitt i sommaren. Känns inte som sötebrödsdagar för mäklarna nu.
Re 20:18
Volymen stiger??????
Volymen är den blå linjen!!!!
Att Riksbanken lämnade räntan oförändrad och att långa bostadsräntor fortsätter ner börjar nu ge utslag i bostadspriserna. Nedgången avbröts nästan innan den hunnit börja. Jag och andra köpare har vågat sig in igen och inser att det inte blir billigare.
Helt dött på visningarna fortfarande. Snacka om torsk!!!
Att ni inte fattar!? Sharialagar nu! Förbjud ränta så slipper ni problemet! nu blir ni torsk medan banken garvar av sig lönen! Ni måste fatta ni innan för sent! Låna av mormor, mycket sundare ekonomi. Skaratta åt banken som tappar byxorna i nästa storm! Amen!
Antalet avslut är nu mer än 70% lägre än normalt. Antalet objekt till salu bara ökar. Det kan bara sluta på ett sätt.
Det är en tröghet i priserna då säljare inte vill sälja för lägre pris än det varit senaste tiden. Köparna är försiktiga och vill inte betala för mycket. Därmed blir det många osålda objekt. Om några månader så måste flera objekt säljas och då sjunker priserna mer. Men jag förväntar mig inga stora sänkningar initialt. Det kan sjunka ett par procent i månaden under en period för att sluta med 10-30 % ner om ett år eller två.
Och kom ihåg alla! "Två procent i månaden" låter som lite men 0.98^(12*3) = 0.48 dvs ner 52% på tre år!
Den låga omsättningen slår hårt mot mäklarna. Nu ser vi allt fler företrädare för mäklarkåren gå ut i media och prata om prisnedgång. Syftet är att få säljarna att acceptera lägre priser och på så sätt få igång affärerna. Det är också en signal till köparna att det kan löna sig att lägga bud under det s.k. acceptpriset.
Skönt att priserna går ner, allt fler objekt på kronofogden.se, ni med stora lån kommer att torska dit så det stänker om det. Alla BLT gör i brallan nu, de är skiträdda. Hoppas det kommer lite varsel oxå så blir det kanon! LOL.
Problemet är att RB kommer sänka räntan. Skulle priserna återgå till en långsiktigt hållbar nivå så är det minst 50 % ner över hela linjen. Detta kommer inte svensk ekonomi klara. Dock kommer RBs säkning ej hjälpa då svenska banker har en alltför stor del i utlandsupplåning.
I Stockholm är det ju snarare köparna som måste köpa, och inte säljarna som måste sälja. Tveksamheten beror såklart på den skakiga europeiska ekonomin, börsfall, och den nya prissättningen med "accepterat pris".
Jag tror att det är köparna som samlas på hög. När börsoron har avtagit, Grek-krisen försvunnit genom en "bail-out" med euroobligationer, och köparna har vant sig vid acceptpriserna, så kommer priserna fortsatta uppåt igen.
Ja volymen har varit låg sedan acceptpriserna infördes. Inte så konstigt kanske eftersom de begärda priserna har ökat kraftigt sedan dess och det gör köparna tveksamma.
Men säljarna kliver inte ner och nu börjar vi se tecken på att det nya prisläget accepteras av köparna, volymen klättrar uppåt med bibehållen prisnivå.
Rekordmånga bostadsrätter till salu i Stockholms län och Stockholms kommun, enligt Hemnets senaste statistik.
Re 19 september 2011 09:29:
Ja mäklarna ser förstås gärna att säljarna går ned i pris så att volymen ökar men det bryr sig uppenbarligen inte säljarna om, och det ska de inte heller.
I Stockholm är det snarare på köpsidan det finns ett uppdämt behov då de har avvaktat i tron att priserna ska falla när vi både har stor orolighet i ekonomin samt högre begärda priser pga accetppriser.
Säljarna har däremot oftast inte bråttom att sälja eftersom de har en bostad att bo i. Under hösten 2008 hade vi samma oro i ekonomin men när den tog slut vilket även dagens oro kommer att göra är sannolikheten stor att priserna kommer att skjuta i höjden till nya rekordnivåer.
Med det säger jag inte att problemen i världsekonomin kommer att lösas snart men marknaden kommer att sluta oro sig för problemen precis som skedde 2008. Det är ett rent psykologiskt fenomen då människor inte orkar oro sig för en sak någon längre tid. Efter ett tag väljer vi att stänga av oron och acceptera läget som ett normalt tillstånd.
Jag har under ett par månader följt 3-4:or som visats i Stockholms innerstad och kan konstatera att det blivit väldigt svårt att sälja bostadsrätter till önskat pris och många ligger därför kvar osålda. Det verkar faktiskt som om färre nya objekt kommer ut till salu just nu, även om det totalt är rekordmånga ute. Av 54 lägenheter som visades igår, hade 30 redan visats tidigare veckor. Detsamma var det veckan innan, men absolut inte för ett par månader sedan.
10.36: Jag köper inte riktigt ditt resonemang, även om jag till viss del kan hålla med dig. Att priserna står stilla då köparna ställer sig avvaktande, för att sedan öka då köparna kommer tillbaka, tror jag inte alls på. 2008 gick priserna faktiskt ner ordentligt då köparna blev oroliga och det tog ett bra tag för priserna att komma igen.
Annars tror jag du har rätt om att köparna är de som normalt har mest bråttom. Det är inte förrän räntorna går upp, konjunkturen viker och folk förlorar jobbet, som man verkligen kan se större nedgångar, när en del säljare faktiskt måste sälja. Vi är inte alls där än, och det är heller inte säkert vi kommer att nå dit. Idag är det få som verkligen måste sälja.
Re 19 september 2011 11:05:
Ser vi på börskurserna 2008 ser vi som du säger ett ras på OMX S30 från ca 900 till ca 600 inom loppet av ca 1 månad. Nu 2011 har vi samma snabba nedgång men från ca 11-1200 ned till 850-900.
Ser vi på kongos bostadspriser har vi en tydlig nedgång 2008 men nu 2011 är det som du säger inte lika tydligt. Om vi dock jämnar ut grafen eftersom den spretar mycket nu pga bl.a. låg omsättning ser vi ändå en nedgång från ca 60 till ca 53-54 kkr/mån (när man jämnar ut grafen), dvs ca 10%.
Eftersom den förra nedgången kom lika snabbt som kursnedgången på börsen är det rimligt att anta att att det inte blir större nedgång än så här, givet samma nivå på börsen.
För mig känns inte det här så konstigt med tanke på det uppdämda behovet av bostäder i innerstan. Får vi en rekyl upp på börsen pga av minskad marknadsoro är därför min bedömning att bopriserna i innerstan utan problem kommer att gå upp till 65 - 70 kkr om börsen återhämtar sig. I ett mer positivt scenario likt återhämtningen 2008-2009 lär inte ens 70 kkr räcka.
Det är över nu, festen är slut. Släpp hyresmupparna fria - det är dags att shoppa!
11:36
Tack, bra info och välskrivet.
Re 19 september 2011 11:36
Jag köper inte direkt din analys. Jag håller med om att lgh priser är korrelerade med börsen till viss del. Dock är lgh priser betydligt mer korrelerade med kredittillväxt, inkomst och räntenivå. Jag tror att räntan kommer att falla något härifrån, vilket är positivt för priserna. Men den STORA skillnaden nu jmf med 2009-2010 är att vi inte har samma kredittillväxt nu som då. Om du tror på 70kkr så måste bankerna börja låna ut mer riskfullt alternativt att lönerna stiger kraftigt. Kan inte se något som tyder på detta.
11.36: Jag tror du har fel där. Visst påverkar inflyttningen priserna, men inte i samma mån som tillgången på krediter. Bankerna vilja att låna ut har större betydelse än folks inflyttning. Korrelationen mellan inflyttning och prisökningar är väldigt svag, antingen du tittar på olika kommuner under samma år, eller om du jämför utvecklingen i Stockholm under olika år.
Vid högkonjunktur ökar inflyttningen, samtidigt som bankerna är mer intresserade av att låna ut. Priserna på lägenheter går upp, men beror det på inflyttningen eller på bankernas frikostighet?
Var på några husvisningar på hemorten nära Stockholm igår. En toppmodern villa hade fått bud 10% under acceptpriset. Accepterades inte av säljaren. Två par par var på den visningen. Nästa villa var lite enklare och billigare. Där var det 4 par. Där sa mäklaren att det största problemet var att folk hade problem att få lån d.v.s. beslutet låg hos bankerna. Lägg därtill ett svalnat intresse från köparna p.g.a. osäkerhet rörande konjunktur och huspriser så är det i dagsläget svårt att tro på annat än sjunkande priser.
Storbankerna har tillsammans varslat 6000 anställda de senaste månaderna. Hur många av dessa är välbetalda tjänstmän i Stockholm? Vad gör det med köpkraften det närmaste året? Om banker börjar varsla, hur långt efter är deras leverantörer? Ringar på vattnet...
Att tro på stigande priser härifrån är inget annat än önsketänkande. Som flera av kommentatorerna här har poängterat så är det möjligheten att få lån som helt och hållet driver utvecklingen på bostadsmarknaden.
Hög inflyttning, bostadsbrist, förväntningar ... visst, de faktorerna finns där men påverkar bara huruvida köparna maxar sina lånelöften eller ej (vilket naturligtvis alla gör i Stockholm).
Vi har nu en situation där bl.a. lånetaket, en något högre ränta och bankernas ökade kapitaltäckningskrav (googla Basel 3) gör det betydligt svårare och dyrare att låna pengar till bostad. "Kreditkranen är avstängd" som det brukar heta. Marknaden bromsar in eftersom nya krediter slutar flöda in.
Och slutligen det evigt tröttsamma om att "priserna inte kan sjunka för att säljarna inte säljer". Bostäder prissätts på marginalen. Dödsbon, skiljsmässor, personer som köpte tidigt etc. kommer alltid att sälja. De drar ner priserna! Men visst håller jag med om att vi lär se en tillgångsåtstramning framöver. Trots det... vilka kommer att ha råd att köpa?
När till och med mäklarna talar om prisfall, vilket jag inte kan påminna mig någonsin tidigare hänt, hur stor är då sannolikheten för ett rally?
Re 19 september 2011 13:56:
Mäklarna talar i egen sak, de blöder nu pga den låga omsättningen. Om de kan påverka säljarna att sänka priset tjänar de visserligen lite mindre på varje affär men pga av en större volym skulle det ändå vara mycket bra för dem.
Re 19 september 2011 12:51:
Ja börskursernas påverkan är bara en faktor och kredittillgången och räntorna är andra viktiga faktorer.
Prissättningen under sommaren har baserats på förväntningar om höjda räntor och en stor marknadsoro. Nu har dock räntehöjningsförväntningarna bytts mot förväntningar på lägre räntor, alla experter är överens om det.
Vi har visserligen kvar ett lägre bolånetak men det ensamt kommer inte hålla emot svängningen i ränteförväntningarna, åtminstone inte om marknadsoron mattas av eller byts mot ett börsrally likt det vi såg efter raset 2008.
Tänk på att det är smörbrist i matbutikerna också. Lär få bostadspriserna att stiga.
Re 19 september 2011 15:38
Ja ränteförväntningar har en stor inverkan, det kan jag hålla med om. Tyvärr ligger vi redan på en mkt låg ränta 2%. Marknaden har nu en förväntning på nästan 1% i basränta i mitten av nästa år. Då finns det bara 1% till kvar att ta av. Trots detta ligger 2 års bolåneränta på runt 4%. Så i bästa fall kan vi få ner den rörliga räntan till 2.5-3% (räknat på 0% ränta hos riksbanken). Priset på krediter har stigit markant från bankerna och den kommer inte att sjunka om inte regelverk byggs om (dvs bankerna ska ta mer risk).
Sedan bör du även ta hänsyn till att låga ränteförväntningar baseras på en bister syn på ekonomin. Detta leder till att företag inte vill investera, snarare sparka folk. Löner kommer inte heller att stiga.
Som någon annan påpekade så har vi lånat för mycket och dessa billiga krediter finns inte kvar. Hur ska vi då få upp priserna upp mot 75k.
Till sist. Om vi nu får se en stigande börs, typ 20% från dagen nivåer. Då kommer inte vi ha låga ränteförväntningar längre. Tvärtom.
Hur du en vänder o vrider på det så är det i slutändan tillgång på krediter som är den enskilt största faktorn till prisutvecklingen. Vi har varit i en kreditboom, inte längre.
I nuläget vore det en god ide att sänka max belåning till 70% för att säkerställa räddning av bostadspriserna.
@ 19 september 2011 16:49
Och varför skulle vi "rädda" bostadspriserna?
Det är ju all manipulering av alla finansiella marknader som satt oss i den sits vi sitter nu
Om vi ska ha en marknadsekonomi ska vi väl låta marknadskrafterna få fungera?
Annars kan vi väl införa planekonomi?
Re 19 september 2011 16:20:
"Sedan bör du även ta hänsyn till att låga ränteförväntningar baseras på en bister syn på ekonomin. Detta leder till att företag inte vill investera, snarare sparka folk. Löner kommer inte heller att stiga.
Som någon annan påpekade så har vi lånat för mycket och dessa billiga krediter finns inte kvar. Hur ska vi då få upp priserna upp mot 75k."
Samma gällde 2008 men det svängde snabbt och kraftfullt.
"Till sist. Om vi nu får se en stigande börs, typ 20% från dagen nivåer. Då kommer inte vi ha låga ränteförväntningar längre. Tvärtom."
Det kommer förstås då att förändras men riksbanken reagerar inte lika snabbt som marknaden och det kommer därför ta tid innan det ändras. De ser också mer på grundläggande fundamenta som inte förändras nämvärt av en börsuppgång. Riksbanken inte förräns nyligen börjat justera ränteprognoserna nedåt vilket är långt efter marknadens reaktion.
Det är intressant att se att både bostadspriserna och börsen har fallit ned till den nivån som gällde innan raset 2008. Jag är tveksam till börsen på lång sikt men i det kortare perspektivet (ca 6-12 månader) bedömmer jag att potentialen uppåt är större än potentialen nedåt. (Jag har gjort sådana bedömningar de senaste 20 åren och brukar ha rätt). Bl.a. det talar för en uppgång mot 70 - 75 kkr även om vi tar hänsyn till bolånetaket.
De fundamentala orsakerna till krisen kommer däremot inte lösas nu men i likhet med 2008 bedömmer jag att vi kommer få en ny rekyl uppåt då marknaden väljer att glömma krisen. Först om 3 - 5 år kan vi få en situation som tvingar fram verkliga lösningar i skuldsättningen som flera länder har.
Bostadspriser för Innerstan, Stockholm, September 2008 - September 2011
Septemberstatistik för Innerstan visar på fallande bostadspriser, med en minskning på 11.87 procent sedan föregående månad, augusti baserat på försäljning av 31 bostäder vilket ger ett kvadratmeterpris på 55295.
Kungsholmen, Södermalm, Odenplan, Vasastan, Östermalm, Gärdet, Atlas, Birkastan, City, Fredhäll, Gamla stan, Högalid, Maria, Katarina, Sofia, Sofo, Krisitneberg, S:t eriksplan, Norrmalm och Klara inkluderades i denna summering
Läs mer på
http://bostadsdata.se/Statistics.aspx?statistik=bostadspriser&laen=stockholm&kommun=stockholm&omraade=innerstan
P
18:17
Därför att om vi inte räddar bostadspriserna från att stiga mer nu så kommer vi få en krasch som kommer vara förödande i framtiden.
Re 19 september 2011 20:57:
Ja det stämmmer men man måste beakta att deras ststistik peakade månaden innan och nedgången nu är en återgång till nivån för två månader sedan.
En rimlig tolkning är alltså att förra månadens stora uppgång i själva verket inte motsvarade den verkliga nivån. Sådana fel uppstår pga av variationer pga av få sålda objekt och att dessa inte är lika attraktiva bostäder från månad till månad.
Tillfälliga snabba förändringar bör alltså tas med en nypa salt och man bör jämna ut dem. Vi har nu en nivå som är på nästan samma nivå som juni och juli alltså, vilket är en mindre nedgång från toppen månaderna innan.
Re 19 september 2011 20:19
Vet inte om det var 2008 det svängde upp, har för mig att det var våren 2009 som börsen/bomarknaden både bottnade och svängde upp. Hur som helst, skillnaden då mot nu är att vi då var i en fas där vi hade kraftig privat kredittillväxt vilket inte är fallet idag. Det är en stor skillnad.
Jag förstår fortfarande inte hur vi ska kunna få priser på 75kkr inom de närmaste åren? För att kunna komma upp till den nivån så behövs kapital. Vart ska det kapitalet komma ifrån? Invasion av rikt folk? Ökade löner? Tidigare var det bankerna som tillät att ta upp priserna med generösa lånebelopp vs disponibel inkomst, detta har ändrats. Så om inte den disponibla inkomsten stiger så har jag svårt att se att lånebeloppen kommer kunna öka härifrån.
Sedan ”verkliga lösningar i skuldsättningen”. Den enda lösningen är att spara.
Ska även tillägga jag tror inte på ett kortsiktigt boras på 30-50%. Tror snarare på en utdragen nedgång på 15-30% under ett par års sikt, vilket skulle va sunt. Kanske önsketänkande då jag sjäv sitter köpt bostadsrätt.....
Priset på fastigheter är starkt trendande.
Om priserna har gått upp är det mest troligt att de fortsätter upp och vice versa. Självklart måste man justera för mycket kortsiktiga fluktuationer.
Fn är priserna på väg ner--det har mindre betydelse vad nedgången beror på.
Bostadsdata och Lasse Kongo har tyvärr så lite data att man inte kan dra några vidare slutsatser. Jag har prisuppgifter på 44 lägenheter på 3-4:or från den gångna månaden, men den datan är också den så tunn att jag inte vågar säga något om den. Man skulle behöva ett Case-Shiller index i Sverige, där man tar hänsyn till vad exakt samma lägenhet tidigare har sålts för. Enskilda nybyggen och ombildningar sabbar till exempel statistiken inte bara för stunden, utan för flera år framöver.
23:49
Duger NASDAQ OMX Valueguard-KTH Housing Index som Cornucopia hela tiden hänvisar till?
http://cornucopia.cornubot.se/2011/08/hur-ar-valueguard-kths-bostadsindex.html
http://cornucopia.cornubot.se/2011/09/bostadspriser-i-stockholm-stabilt.html
Just nu är det för övrigt inte priserna utan det låga antalet avslut som är det intressanta.
Re 19 september 2011 22:23:
"Vet inte om det var 2008 det svängde upp, har för mig att det var våren 2009 som börsen/bomarknaden både bottnade och svängde upp. Hur som helst, skillnaden då mot nu är att vi då var i en fas där vi hade kraftig privat kredittillväxt vilket inte är fallet idag. Det är en stor skillnad."
Börsen bottnade 2008 precis som bostadspriserna och under slutet av 2008 fick vi några korta uppåtrekyler som följes av nedrekyler, alltså en konsolideringsfas. Bostadspriserna behövde dock en betydligt kortare konsolideringsfas än börsen och startade den kraftiga uppgången redan vid årskiftet 2008/2009. Börsen däremot fick vänta på den kraftiga uppgången i ett kvartal till.
Och visst finns det skillnader nu mot 2008, omständligheterna är aldrig exakt desamma men likheterna är slående på en lång rad områden. Tillgången på riskkapital var t.ex. mycket låg 2008 och pessimismen och oron var mycket hög.
Men som så många gånger förut i historien glömmer marknaden mycket snabbt. Trots att inget fundamentalt hade förändras börjar marknaden fokusera på helt andra faktorer än tidigare och då börjar börsen stiga, och när det stiger vill ingen stå vid sidan av och titta på och då kommer den stora uppgången. Om det finns de som har en stor tveksamhet kvar vid den tidpunkten kommer dessa personer ta tid på sig innan de svänger vilket leder till en längre uppgång då de kommer att behöva olika lång tid på sig för att svänga.
Angående den tekiska analysen i grafen http://cornucopia.cornubot.se/2011/09/bostadspriser-i-stockholm-stabilt.html har jag ett par kommentarer. Jag har sysslat med teknisk analys i över 20 år och har en del erfarenhet av det. De här signalerna som ges av MACD ser imponerande ut men vid närmare granskning faller de platt. Signalen kommer inte vid den nivån där den ser ut att komma. Den kommer inte förräns stapeln på samma x-axel som signalen finns har bildats. Dvs. signalen kommer efter den stapeln i tid. Det här gör att signalerna är betydligt sämre än de ser ut att vara och jag använder aldrig MACD eftersom de inte ger något. Det går dock alltid i efterhand att konstruera toppenfina signaler genom att styra parametrarna till MACD-algoritmen så att man till synes får perfekta signaler. Teknisk analys är bra men det ska göras på rätt sätt vilket väldigt få klarar.
Bra analys där Karin!
Skulle även vilja tillägga att vi för första gången sedan 1992 faktiskt ligger på nominal nivå, sett till skuld, tillgång och riskkapital. En morot till förstagångsköparna? Nej. Men däremot en varning.
Vad är det för nötter som skriver här ??? Teknisk analys på bostadspriser ?? hallå Cornucopia är du totalt puckad?? Du är dumdryg, arrogant, bitter och feminin.
Re 20 september 2011 10:10:
De flesta som gör teknisk analys gör den riktigt dåligt men i grunden handlar teknisk analys om att analysera masspsykologin. Och masspsykology/grupppsykology styr både priserna på börsen och priserna på bostäder, inget konstigt med det.
Att säga motsatsen är att säga att priserna styrs helt och hållet av objektiva faktorer och det kan lätt avfärdas av alla som varit med om en budgivning.
Men som sagt, den tekniska analysen på http://cornucopia.cornubot.se/2011/09/bostadspriser-i-stockholm-stabilt.html är inte bättre än slumpen.
Haha, vilka pajasar ni ær. Dyrare att låna, skriver ni och bortser helt från de faktiska omstændigheterna. Idag kan en familj med ordnad ekonomi låna till en 10-årig rænta på runt 3.85%. Boendekostnaden med dagens priser och finansieringskostnader ær løjligt låg.
I min värld (som doktor i datorseende) ser Teknisk Analys med MACD likadant ut som kantdetektion i bilder. Man applicerar två lågpassfilter av olika skalor och beräknar sedan dess skillnad. Detta är i praktiken detsamma som att först applicera ett högpassfilter (ex. skillnaden från månad till månad) följt av ett lågpassfilter (ex. genomsnitt över en längre tid). Problemet i detta fallet är för det första att veta vilken skala man ska använda och hur man ska hantera fönstereffekter (att man inte har data för framtiden). Ju brusigare datan är, desto större filter behövs och desto senare kommer signalen relativt datan. När vi jobbar med bilder tittar vi normalt på många olika skalor och undersöker de signaler som överlever flest av dessa.
Re 20 september 2011 14:53:
Ett annat sätt att uttrycka det är att MACD fungerar bra om du vet hur snabba svängningar man kommer att få i framtiden. Gissar man fel om det får man dåliga signaler, och problemet är just att man inte vet hur det ska svänga i framtiden.
Jag skrev 20 september 2011 10:18 och en del andra inlägg ovan men utan signatur så jag hittar på en nu.
/Svenne banan
http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-kungsholmen-stockholms-kommun-kellgrensgatan-16,-8tr-2662815
Skynda fynda! Endast 50' kvm och 4650:-/mån för 86kvm! Det är inte nära vattnet och blå linje!
Självklart kan man använda sig av TA för att analysera även bostadsmarknaden. Elliott wave principle är te.x en utmärkt metod.
Tyvärr är det dåligt med grafer över bostadsmarknaden i Sverige. Och de som finns är inte särskilt detaljerade. Fast de som Cornucopia använder sig av kanske fungerar.
Re: 21 september 2011 22:25
Förort. Den här sidan handlar om innerstan.
Det kommer ej någon nedgång i år på bomarknad i sthlm. Däremot kommer arbetslösheten öka då en del drar ned på konsumtion. Nedgången kommer nästa år med kraft i förorter, där har folk ofta lägre inkomster och får ej lika lätt lånelöften. Många där kommer att lära sig att det är en risk att handla borätter, vi talar om hammarbyhöjden, nacka, tyresö, fredhäll. mm även nybygnadsprojekt tex. kungsholmen samt hammarby sjöstad. Många kommer få ett brutalt uppvaknande av att svensk ekonomi inte är så stark som uppmålats i medier.
Så klart närförorter som Fredhäll, Hammaryby sjöstad och borte Gärdet kommer falla mer än innerstaden. De håller nästan innerstadspriser trots att de ligger långt bort.
Frågan är hur det blir i förorter där man får en 2:a för 1-1.5M eller en 3:a för 1.5-2M. Folk måste ju bo någonstans och får köpa där de har råd när tiderna blir osäkrare.
Jag tror närförort, med höga priser, faller mest. Innerstad och 20minuters förorter tror jag kommer falla ungeför lika mycket. Undantaget är Östermalm som kommer falla minst.
Självfallet kommer förorterna falla minst i kronor räknat.
13:05: Börsen ner -4% idag och oroligt över hela världen. Priserna går ner i innerstan och attraktiva områden också, går snabbt nu. Var på ett antal visningar av 10M hus i helgen, igår em hade ingen lagt ett enda bud.
+10 M Hus. Har man den ekonomin förstår jag ej att man bor i sverige, i min värld bör du då ha minst 50% kontant och minst 5 M i sparande men det är nog inte alla som har. Då har man tagit en väldigt stor risk och många kommer få lära sig att swedala ej är något safe haven land.
Knappast att 20min förorter faller ungefär lika mycket som innerstad. Om vi pratar föroter, nacka, tyresö, värmdö, ekerö mm .Här kommer vi se enormt stora fall och då talar vi den svenska formen borätter. Många i dessa orter har höga ingångsnivåer. samt höga avgifter. När arbetsmarknad viker vilket den kommer att göra även i det fantastiska sthlm kommer landsortsbor ej köpa lgh i nämnda områden, det är i stor utsträckning dessa som drivit upp prisena. När vi pratar villor är ingångsvärden i många fall en fjärdedel mot nuvarande pris således klarar många fall på 30% utan problem.
13:48
Nu nämner du förorter med katastrofala kommunikationer.
Jag pratar Sollentuna och bortåt, Barkary och bortåt, Huddinge och bortåt, Farsta och bortåt samt gröna och röda tunnelbanelinjen. Områden med en tredjedel av, eller lägre, innerstadspriser men ändå klart mindre än 30min, inklusive gå till tåget, från stan.
Jag gissar att dessa kommer falla lika mycket i % som innerstaden med undantag Östermalm. Även om de skulle fall dubbelt upp så kommer de fortfarande falla mindre i kronor räknat och boende där kommer sitta i ett bättre läge för köp av bostadsrätt i stan.
Dom områden du nämner har väl ännu sämre kommunikationer. Och varför har man överhuvudtaget köpt en borätt i dessa områden, dessa områden har gott om hyresrätter. Och boende i ytterförorter kommer knappast ha bättre möjlighet till köp i innerstad vid samma procentuella fall. kolla belåningsgraden. Den ligger på hela 70% för många under 50år i sverige Så ett litet fall på 25-30% gör att många ej något eget kapital. Res till USA, tror dom tycker ett fall på 30% är xtremt. Dock kommer den xtrema inflyttningen till sthlms innerstad fortgå. sverige är i lågkonjuktur ändå sälj små borätter till alltime high i sthlm innerstad, vad kan få priserna att falla i sthlms innerstad med nuvarande regering!
15:15
De områden jag nämner har bättre kommunikationer än nacka och tyresö och mycket bättre kommunikationer än värmdö och ekerö.
Därför att det är en gigantisk skillnad på hyrestättsområdena och bostadsrättsområdena.
Eftersom inflyttningens påverkan på bostadsrättspriserna är försumbar i jämförelse på tillgång till krediter spelar den mindre roll för prisutveckligen.
Maxbelånade får naturligvis inte en förbättrad situation vid prisfall men för lågt belånade förortsbor kommer det att hjälpa när prisskillnaden till stan helt plötsligt minskat med 0.5M eller mer än så.
Gissar att de flesta på det här forumet som hoppas på prisfall är bostadsrättsninnehavare i förorten som vill flytta till stan. Det lär inte finnas många hyresrättsinnehavare här i alla fall.
13:31: Har ca 6M själv och placerar mig i medelklass-facket, för att en utlandsflytt ska vara aktuell med familj känns det som att man bör ha iaf 100M på banken, problemet är att det är i princip omöjligt att lagligt arbeta sig dit i Sverige om du inte kör privat vård/skol-bolag med staten som motpart.
Ser senast i dag avslut östermalm bv innergårdslägenhet nästan 90`kvm 2.
Däremot förort brf enklare områden ner 25-30% på 12 mån. Villor samma kommuner upp ca 5 % 12mån. Vi ser en tydlig trend pengarna söker sig till pengar. dvs allt större polarisering i sammhället och trenden är än större skillnader.
I min pendeltågsförort är det tvärtom. Villorna svåra att sälja. Bostadsrätter ligger nära ATH. Verkar ha sjunkit mindre här än ytterområdena i stan vilket jag tycker verkar logiskt.
Östermalm kommer falla minst. Kanske t o m gå upp när annat faller.
Jag kommer göra som 16:11 föreslog. Sälja min obelånde bostadsrätt och flytta till stan om det blir ett prisfall som gör att jag måste låna signifikant mindre än vad jag skulle behöva göra i dagsläget. När jag får en bobar 2:a i stan flyttar jag. Kanske aldrig händer. Vad vet jag? När man har en bra lägenhet i förorten är det inte lätt att hitta en acceptabel lägenhet i stan där mycket är sekelskiftesskräp. Man vill ju inte byta ner sig alltför mycket bara för att bo i bättre läge.
Många som tror att de finare områdena skulle vara immuna mot nedgång. Som om dåliga objekt kan gå både upp och ner i pris, men bra objekt kan bara gå upp. Finns ingen anledning att Östermalm skulle blir dyrare i förhållande till resten av stan just nu. Däremot kanske Östemalmsborna inte bryr sig så mycket om räntor och låneregler. Men när deras bankjobb hänger löst kommer det falla där också.
I pendeltågsorter är det oftas hög belåning,nybildade barnfamiljer. höga ingångsvärden, dessutom har priserna på fastighetern inte 4 dubblats dom senaste 20 åren i dessa områden långt från stockholm. Jag pratar närförorter, traditionella villa områden här har en del ingångsvärden på 50 % eller 25 % av dagens värde. I dessa kommuner är enkla brf svårsålda har har i vissa fall sjunkit 25% sennaste 12 mån medans villapriserna stigit. Många av dessa har med lätthet kunnat låna upp på sin fastighet till ev. barn som vill köpa brf i innerstan. Detta bidrar även till fortsatt höga priser i innerstad.
Börsen -6% idag, Grekland bankrutt, PIGS likaså, hela världen överbelånad, det väller ut objekt på hemnet och vissa här tror fortfarande på uppgång... Wahahahaha
17:04
Haha lol det var skojjigt skrivet. BLT-horden skiter i brallan, jösses vilka torskar ni är. Min granne köpte huset för 5.950.000 för ett år sen, nu får de inte ens 5.150.000 Lolololol!! Haha Lol, vilka torskar! Haha jag är skuldfri och garvar ihjäl mig! Lol...Dumma Ni66ers!
17:04, jag köper att priserna faller o att du mår bra av det. Jag mår också bra av det då jag inte sitter inne på någon BR ännu, men handlar inom 1 år. Däremot har jag svårt att förstå hur du kan använda dig av ord som "niggers" osv, det visar vilken standard du sätter på ett annars trevlig "forum". Uppför dig som en man. Tja.
eller uppför dig som en kvinna.
BLT är losers nu så det skriker om det..wahhahah,
hur kan de få all data till att det ska gå upp är endast självbedrägeri.
Re: 17:04
Tycker synd om dig - andra människors olycka verkar roa dig.
9:41 mes
09:41
De som känner omtankte om sina medmänniskor önskar och hoppas på en mindre nedgång på 25-30% och sedan en sund utveckling.
Har svårt att ta till mej alla stora siffror.
En mindre" nedgång på 25-30% motsvarar 750 000 - 900 000kr om lånet ligger toppbelånat på 3 Mkr. Arbetslöshet, sjukdom eller annan olycka i det läget kan få till följd att man måste flytta till dyrt hyresrätt i andrahand, med kapp miljon kvar omgjort till blankolån. Ska man ta sig ur detta på 10 skitår så kan man få en ny dyrare hyra och lånekostnad på 10000. Sen har man "bara" blivit skuldfri. Därefter återstår kampen om ny kontantinsats...
11:11
det skulle vara riktigt illa för några enskilda individer. Nuvarande läge är dock illa för väldigt många och därmed totalt sett värre.
Det går inte att lösa bostadskatastrofen utan att någon råkar illa ut.
När bankerna tog bort amorteringskravet skulle man omedelbart ha lagstiftat och detta för att undvika en bostadsbubbla. Det gjorde man inte och nu står vi i ett läge då några måste råka illa ut för att få ordning på situationen.
25-30% ner är enda vägen att gå.
Extremt mycket folk på visningar idag.
Frågan är vad man skall dra för slutsatser av det? Har tillfrisknandet på bostadsmarknaden kommit av sig?
Är Ingves Sveriges enda räddning? 0.25% upp nästa gång skulle vara psykologist viktigt.
Vågar regeringen ta tag i situationen och sänka avdrag och kapitalskatt till 20% för att visa att man inte accepterar mer bubbla?
16:45
Bulltrap. Opportunister kommer alltid fram när priserna har sjunkit. Tillfällig uppgång är möjligt. De kommer dock sjunka långt mer innan det är över.
22:20
För Sveriges bästa hoppas jag att du har rätt.
Hoppas bara vi klarar oss från ett 90-tals ras.
Nedre Östermalm går mot "all time High" igen, snittet förra veckan 75500, 4 veckan i rad med uppgångar, snart är vi upp på 77500 som var tidigare all time high. Tur att man köpte där 2008:)
Skicka en kommentar