Följer prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholms innerstad, dvs Engelbrekt, Oskar, Johannes, Hedvig Eleonora, Adolf Fredrik, Gustav Vasa, Matteus, Kungsholmen, S:t Göran, Essinge, Högalid, Maria Magdalena, Katarina, Sofia, samt Stockholms domkyrkoförsamling i Stockholms stad. Baseras på fritt tillgängligt data från budgivningar från ett antal mäklarföretag.
söndag 16 januari 2011
Vecka 2, 2011
Första statistiken för 2011! Genomsnittspris vecka 2: 59 500 kr / kvm.
12
kommentarer:
Anonym
sa...
Stabilt!! ingen bubbla här inte, upp 20% under året, minst.
ja så skönt så. vad fel baissarna har eller hur? har ni hört detta tramset?
Bolånefesten är inne på sluttampen. Finansminister Anders Borg talar om att "sätta ned fötterna" och Riksbankschefen Stefan Ingves luftar flera nya idéer. (138 KOMMENTARER)
De är inte högre priser nu än för fyra års sedan. Då var det ingen som skrek bubbla. Folk har jobb, pengar och det är ont om bostäder. The only way is up.Dwn som påstår annat är underbegåvad.
Harry Flam, professor vid Institutet för internationell ekonomi, Stockholms universitet, och ordförande i SNS Vetenskapliga Råd.
En bubbla är priser som drivits upp genom förväntningar om framtida prisstegringar och reavinster, inte av fundamentala faktorer. På bostadsmarknaden består de fundamentala faktorerna av byggkostnaderna i nyproduktionen och markpriset. Markpriset bestäms in sin tur av läget.
Har priset på bostäder förlorat markkontakten? Fram till mitten av 1990-talet steg priset på småhus i samma takt som den allmänna prisnivån. Mellan 1997 och 2009 steg småhuspriset mycket snabbare än priserna i allmänhet, med ca 150 mot ca 17 procent. Härav skulle man kunna dra slutsatsen att priset inte längre avspeglar fundamentala faktorer. Men så är knappast fallet. Under samma tid steg nämligen byggprisindex för småhus med nästan 100 procent. Skillnaden – 50 procent – kan mer än väl förklaras av en anpassning till amorteringsfrihet, högre belåningsgrad, sänkt fastighetsskatt samt en (orealistisk) anpassning till låga bolåneräntor.
Ett annat sätt att se på saken är att jämföra kvadrameterkostnaden mellan att bo i bostadsrätt – som har fri prissättning – med att bo i en nyproducerad och privatägd hyresrätt – som kan antas nätt och jämnt vara lönsam för byggherren/hyresvärden. (Hyrorna i kommunala bostadsbolags nybyggnation subventioneras av äldre hyresrätter i bolagens bestånd.) Jag ska ta ett extremt exempel för att understryka slutsatsen och jämföra årskostnaden per kvm bostadrätt i Stockholms innerstad med årshyran per kvm i en nyproducerad, privat hyreslägenhet.
Priset per kvm bostadsrätt antas vara 60 000 kr och det finansieras till hundra procent med ett amorteringsfritt lån. (Det spelar mindre roll hur stor insatsen är, eftersom den har en alternativkostnad.) Räntan antas vara 5 procent. Det motiveras av att Riksbanken angett den ”normala” styrräntan till ca 4 procent och en rörlig ränta i normala tider ligger ca 1 procentenhet över styrräntan. Efter skatteavdrag med 30 procent blir nettoräntan 0,7 x 5 = 3,5 procent. Detta är den nominella lånekostnaden. Man måste också beakta att kvm-priset stiger med tiden, medan lånebeloppet är konstant. Vi gör ett försiktigt antagande, nämligen att priset stiger med 2 procent per år, lika med Riksbankens inflationsmål. Den reala lånekostnaden blir då 3,5 – 2 = 1,5 procent. Per kvm och år blir lånekostnaden 0,015 x 60 000 = 900 kr. För att få den totala boendekostnaden måste vi lägga till bostadsrättsavgiften. Den är i Stockholm enligt SCB ca 700 kr per kvm och år (och faktiskt lägre i innerstaden, som genomsnittligt har bostadsrättsföreningar med lägre belåning). Den totala årskostnaden per kvm blir 900 + 700 = 1 600 kr. (Med dagens låga rörliga ränta på ca 2,25 procent blir årskostnaden [(0,7 x 0,0225 – 0,02) x 60 000] + 700 = 445 kr!)
Enligt SCB var 2009 – det senaste året för vilket statistik finns – årshyran per kvm i privata, nybyggda hyresrätter i landet som helhet 1 545 kr. I Stor-Stockholm var den 1 887 kr och i kommuner med färre än 75 000 invånare 1 321 kr. Skillnaden avspeglar faktiskt till mycket liten del skillnader i markpriser och beror mest på att löner och andra kostnader är högre i Stockholm. Det högre markpriset i storstäderna ökar byggkostnaden med endast ca 4 procent jämfört med övriga landet.
Slutsatsen är att det även med en normal låneränta på 5 procent faktiskt inte är dyrare att bo i en bostadsrätt i innerstaden än i en nybyggd hyresrätt och att bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad avspeglar fundamentala faktorer, inte spekulation.
När jag var 20 så gick ca 30 procent av nettolönen till boendet och så är det nu också och så har det alltid varit. Den enda bubblan är snacket om bubbla.
Ser man till affordability är det faktiskt riktigt billigt med bostäder idag. Låga räntor, låg fastighetsskatt, högre realla löner, förbättrad boendestandard etc.
12 kommentarer:
Stabilt!! ingen bubbla här inte, upp 20% under året, minst.
Man kan lugnt luta sig tillbaka och njuta av ytterligare prisuppgångar i år. Skönt att äga sin bostad nu.
ja så skönt så. vad fel baissarna har eller hur? har ni hört detta tramset?
Bolånefesten är inne på sluttampen. Finansminister Anders Borg talar om att "sätta ned fötterna" och Riksbankschefen Stefan Ingves luftar flera nya idéer. (138 KOMMENTARER)
Känns rätt bra att jag bokade 2 nyproduktionslgh för 1,5 år sedan, fett plus på dom nu tror jag???
"Vi måste så småningom sätta ned fötterna" inom de närmaste åren, säger han till journalister.
De är inte högre priser nu än för fyra års sedan. Då var det ingen som skrek bubbla. Folk har jobb, pengar och det är ont om bostäder. The only way is up.Dwn som påstår annat är underbegåvad.
Borg och Ingves snackar om åratal framåt...
och under förutsättning att det växer så det knakar...
finns många procent att tjäna ännu i innerstan, tjoohoo!!
haha galningar.. lycka till
Harry Flam, professor vid Institutet för internationell ekonomi, Stockholms universitet, och ordförande i SNS Vetenskapliga Råd.
En bubbla är priser som drivits upp genom förväntningar om framtida prisstegringar och reavinster, inte av fundamentala faktorer. På bostadsmarknaden består de fundamentala faktorerna av byggkostnaderna i nyproduktionen och markpriset. Markpriset bestäms in sin tur av läget.
Har priset på bostäder förlorat markkontakten? Fram till mitten av 1990-talet steg priset på småhus i samma takt som den allmänna prisnivån. Mellan 1997 och 2009 steg småhuspriset mycket snabbare än priserna i allmänhet, med ca 150 mot ca 17 procent. Härav skulle man kunna dra slutsatsen att priset inte längre avspeglar fundamentala faktorer. Men så är knappast fallet. Under samma tid steg nämligen byggprisindex för småhus med nästan 100 procent. Skillnaden – 50 procent – kan mer än väl förklaras av en anpassning till amorteringsfrihet, högre belåningsgrad, sänkt fastighetsskatt samt en (orealistisk) anpassning till låga bolåneräntor.
Ett annat sätt att se på saken är att jämföra kvadrameterkostnaden mellan att bo i bostadsrätt – som har fri prissättning – med att bo i en nyproducerad och privatägd hyresrätt – som kan antas nätt och jämnt vara lönsam för byggherren/hyresvärden. (Hyrorna i kommunala bostadsbolags nybyggnation subventioneras av äldre hyresrätter i bolagens bestånd.) Jag ska ta ett extremt exempel för att understryka slutsatsen och jämföra årskostnaden per kvm bostadrätt i Stockholms innerstad med årshyran per kvm i en nyproducerad, privat hyreslägenhet.
Priset per kvm bostadsrätt antas vara 60 000 kr och det finansieras till hundra procent med ett amorteringsfritt lån. (Det spelar mindre roll hur stor insatsen är, eftersom den har en alternativkostnad.) Räntan antas vara 5 procent. Det motiveras av att Riksbanken angett den ”normala” styrräntan till ca 4 procent och en rörlig ränta i normala tider ligger ca 1 procentenhet över styrräntan. Efter skatteavdrag med 30 procent blir nettoräntan 0,7 x 5 = 3,5 procent. Detta är den nominella lånekostnaden. Man måste också beakta att kvm-priset stiger med tiden, medan lånebeloppet är konstant. Vi gör ett försiktigt antagande, nämligen att priset stiger med 2 procent per år, lika med Riksbankens inflationsmål. Den reala lånekostnaden blir då 3,5 – 2 = 1,5 procent. Per kvm och år blir lånekostnaden 0,015 x 60 000 = 900 kr. För att få den totala boendekostnaden måste vi lägga till bostadsrättsavgiften. Den är i Stockholm enligt SCB ca 700 kr per kvm och år (och faktiskt lägre i innerstaden, som genomsnittligt har bostadsrättsföreningar med lägre belåning). Den totala årskostnaden per kvm blir 900 + 700 = 1 600 kr. (Med dagens låga rörliga ränta på ca 2,25 procent blir årskostnaden [(0,7 x 0,0225 – 0,02) x 60 000] + 700 = 445 kr!)
Enligt SCB var 2009 – det senaste året för vilket statistik finns – årshyran per kvm i privata, nybyggda hyresrätter i landet som helhet 1 545 kr. I Stor-Stockholm var den 1 887 kr och i kommuner med färre än 75 000 invånare 1 321 kr. Skillnaden avspeglar faktiskt till mycket liten del skillnader i markpriser och beror mest på att löner och andra kostnader är högre i Stockholm. Det högre markpriset i storstäderna ökar byggkostnaden med endast ca 4 procent jämfört med övriga landet.
Slutsatsen är att det även med en normal låneränta på 5 procent faktiskt inte är dyrare att bo i en bostadsrätt i innerstaden än i en nybyggd hyresrätt och att bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad avspeglar fundamentala faktorer, inte spekulation.
Re Dr Alban:
Ja och då måste man dessutom beakta att hyresrätter i innerstan inte är möjliga att komma över för vanliga medborgare.
Därför skulle inte ens en betydligt lägre kostnad för hyresrätter vara ett argument för att det råder en boprisbubbla.
Därtill måste man också beakta alla andra skillnader mellan borätter och hyresrätter som t.ex. standard mm.
När jag var 20 så gick ca 30 procent av nettolönen till boendet och så är det nu också och så har det alltid varit. Den enda bubblan är snacket om bubbla.
Ser man till affordability är det faktiskt riktigt billigt med bostäder idag.
Låga räntor, låg fastighetsskatt, högre realla löner, förbättrad boendestandard etc.
"Bobubblan" är ett hjärnspöke i media.
Skicka en kommentar